Die Wehen haben eingesetzt

Leerstand hat seine guten Seiten: Die neuen Büros am Potsdamer Platz sind billiger als ursprünglich geplant - Kinos, Theater, Hotels, Einkaufszentrumund Luxuswohnungen gibt's obendrein.

SKYLINE XIV 2/98

Bei der "Mutter aller Baustellen" setzen die Wehen ein: Der Geburtstermin für den neuen Stadtteil in der Mitte Berlins ist für den 2. Oktober angesetzt. Dann heißt es in der Debis-Stadt: Wir feiern und shoppen zusammen mit dem Bundespräsidenten in den Tag der deutschen Einheit hinein. An diesem Tag wird die erste Roulette-Kugel in der Spielbank rollen und das Musical-Theater seine Tore zur Besichtigung öffnen; die Zimmermädchen werden die Kissen im Grand Hyatt Hotel aufschütteln und die Zuschauer im 3D-Imax-Kino ihre Sehnerven strapazieren. Wer den Abend erschöpft daheim verbringen möchte, holt sich ein edles Tröpfchen aus dem Weinhaus Huth und stellt sich für die Erdnüsse bei Aldi an. Die anderen suchen sich gleich vor Ort einen Tisch in einem der zahlreichen Restaurants und zerstreuen sich dann in einem der 19 Säle im Cinemaxx-Kino. Wie sagt doch Debis-Sprecherin Ute Wüest von Vellberg: "Wir wollen ein Stück Stadt liefern für alle Berliner."

KRANBALLETT
Leipziger und Potsdamer Platz, aufgenommen mit der Panoramakamera: von rechts das Mosse-Palais, der Sony-Turm und das Debis-Gelände. Ganz links das ABB-Baufeld.

Das ist auch die Devise für die Betreiberin der "Potsdamer Platz Arkaden", die ECE. Die Projektentwicklerin managt in Berlin schon andere Einkaufszentren, zum Beispiel das Gesundbrunnen-Center und die beiden Ring-Center an der Frankfurter Allee. Manager Andreas Kube wünscht sich "nicht nur die oberen Zehntausend oder die Vorstandsvorsitzenden" als Kunden. Das heißt: Aldi und McDonald's neben Luxusboutiquen. In insgesamt 120 Einzelhandelsgeschäften, Cafés und Bistros - Vermietungsstand: 97 Prozent - sollen Kauflustige jeglicher Couleur auf ihre Kosten kommen. Dafür sorgen beispielsweise Modefilialen von Hennes & Mauritz, Benetton, Esprit und Mexx sowie die Schuhhäuser Deichmann, Leiser und Neumann. Fürs Multimediale sind das Buchhaus Hugendubel, ein Vobis-Computergeschäft und ein Media-Markt zuständig. Verschnaufen und speisen können die Besucher in einer italienischen Eisdiele, in diversen Bistros oder auf einem "Schlemmermarkt". Das Center-Management rechnet im ersten Jahr mit einem Umsatz von 250 Millionen Mark und 40 000 bis 60 000 Besuchern pro Tag. Durch die Debis-Stadt insgesamt sollen täglich 100 000 Menschen bummeln.

Die komplette "Sondernutzungsfläche" - so nennen die Planer die für Entertainment, Einzelhandel, Restaurants und Hotellerie vorgesehene Fläche - macht 30 Prozent der insgesamt 550 000 Quadratmeter Bruttogeschoßfläche aus. Am 2. Oktober wird aber nicht alles schon endgültig fertig sein. Das Stella-Musicaltheater mit seinen 1800 Plätzen zum Beispiel mußte die Uraufführung des Disney-Musicals "Der Glöckner von Notre Dame" auf das Frühjahr 1999 verschieben. Disney sei nicht fertig geworden, lautet die offizielle Begründung. Andere reden von Finanzierungsschwierigkeiten - jedenfalls mußte Stella-Chef Rolf Deyhle für sein Stuttgarter Vorzeigeprojekt (vgl. SKYLINE XIII) jüngst um eine Landesbürgschaft betteln.

1995
Die ersten Kräne sind aufgestellt. Aber noch ist die größte Baustelle Europas eine Brache.

Hans-Joachim Flebbe dagegen, Herr über die 19 Kinosäle und 3500 Sitzplätze des Cinemaxx-Kinos, plant, die ersten Filmrollen schon ein paar Wochen vor der offiziellen Eröffnung einzulegen. Auch das erste Grand Hyatt Luxus-Hotel Europas mit 343 Zimmern und einem Ballsaal für 800 Gäste nimmt den Betrieb schon vorher mit Testschläfern auf. Nach der "richtigen" Eröffnung müssen die Gäste mit Preisen ab 400 Mark pro Nacht rechnen; eine Suite kostet schon mal 2500 Mark.

Noch offen ist, wer das kleinere Varieté-Theater mit 700 Plätzen nutzen wird. Der Berliner Konzertveranstalter Peter Schwenkow, Betreiber des Varietés Wintergarten, ist offensichtlich aus dem Rennen. Von der Idee eines "normalen" Varietés sei man abgekommen und müsse nun umplanen, so Debis-Sprecherin Wüest von Vellberg sibyllinisch. Derzeit führe der Konzern Gespräche mit vier Interessenten.

Von den insgesamt 175 000 Quadratmetern Bürofläche sind 60 Prozent vermietet oder verkauft. Bereits im Herbst letzten Jahres bezogen 600 Mitarbeiter von Debis sowie der Mercedes-Benz-Vertrieb Deutschland das von Renzo Piano erbaute Hochhaus am Landwehrkanal. Prominentester der übrigen Büromieter sind die Berliner Filmfestspiele. Im sogenannten Grimm-Haus finden nicht nur Wohnungen Platz, sondern auch eine Ärzte-Etage. Und die Berliner Volksbank hat gleich den ganzen Isozaki-Gebäudekomplex mit einer Nutzfläche von 38 000 Quadratmetern gekauft.

Wer allerdings die 75 Wohnungen besichtigen möchte, erhält einen abschlägigen Bescheid - Massenbegehungen verkrafte die Logistik nicht. Die Zwei- bis Fünf-Zimmer-Logis sind für 40 bis 50 Mark pro Quadratmeter zu haben; allerdings sind sie alle nach dem sonnenarmen Norden ausgerichtet.

Noch nicht so weit wie Debis ist dessen nördlicher Nachbar Sony: Dort steht im Herbst erst das Richtfest an; die Fertigstellung des 1,5-Milliarden-Projektes will man im Frühsommer 2000 feiern. Dann beginnt auch das kulturelle Herz des Potsdamer Platzes zu schlagen: In das Filmhaus mit seinen 17 000 Quadratmetern zieht die Stiftung Deutsche Kinemathek mit der Marlene-Dietrich-Sammlung und ihren historischen Filmdokumenten ein. Hinzu kommen die Freunde der Deutschen Kinemathek mit zwei kleinen Sälen ihres Arsenal-Kinos, die Deutsche Film- und Fernsehakademie sowie die Deutsche Mediathek mit ihrer umfangreichen Präsentation von Radio- und Fernsehgeschichte.

1996
Debis-Zentrale und Isozaki-Riegel wachsen in die Höhe. Im Hintergrund der künstliche Bau-See

Ein Viertel der 81 000 Quadratmeter Bürofläche des Sony-Centers bezieht bis 1999 die Europazentrale des japanischen Elektronikriesen. Wer die anderen Gebäude mit der üblichen Mischung aus Unterhaltung, Einzelhandel, Gastronomie, Büros und Wohnungen nutzen wird, ist noch nicht bekannt. "Wir haben bisher 50 Prozent des gesamten Projektes vermietet", verrät Sony-Sprecherin Karin Püttmann; an wen, gibt sie nicht preis. Für die insgesamt 200 Wohnungen, die zwischen 60 und 200 Quadratmeter groß sind, gebe es lange Listen von Interessenten. Vor allem das spektakulär verschobene und hinter Glas gelegte ehemalige Grand-Hotel Esplanade sei "ein echtes Sahnestückchen". Die drumherum gebaute Esplanade Residenz mit 134 Wohnungen inklusive Blick auf den Tiergarten ist denn auch begehrter als die in luftiger Höhe gelegenen Forum Appartements.

Luftig geht es auch in den oberen Etagen des 26stöckigen Büroturms direkt am Potsdamer Platz zu. Weitere 16 000 Quadratmeter stehen im Bürogebäude an der Potsdamer Straße zur Verfügung (siehe Seiten 26 und 27). In den unteren Etagen werden sich Dienstleister und Einzelhändler einrichten - mit Schwerpunkt auf dem täglichen Bedarf.

Klar ist mittlerweile, daß Sony das im 17 700 Quadratmeter großen "Urban Entertainment Center" liegende Multiplex-Kino mit seinen acht Sälen und 2300 Plätzen zwar selbst entwickeln, aber nicht selbst betreiben wird. Gleiches gilt für das 3D-Imax-Kino. Ein großes Geheimnis machen die Japaner aus der Konzeption für den dritten Teil des Unterhaltungszentrums - oder was stellen Sie sich vor unter einem "neuartigen multimedialen Erlebnisraum, der hauptsächlich etwas mit Musik zu tun hat"?

Mit Roland Ernst mischt ein anderer vielbeschäftigter Investor am Potsdamer Platz mit. Einen Fuß in die Tür bekam der Baulöwe, weil er sich die Aktien der Stiftung "Haus Vaterland" sichern konnte. Als diese 1992 auf dem Markt auftauchten, plante der Elektrokonzern Asea Brown Boveri (ABB) bereits, seinen Berlin-Sitz an der Köthener Straße hochzuziehen. Ohne das Grundstück des einstigen Vergnügungstempels war das allerdings nicht realisierbar. Jetzt entwickeln Ernst und seine Firma Terreno, bei der auch die Bayerische Hypo-Bank mit im Boot sitzt, mit ABB gemeinsam das 500-Millionen-Projekt der sogenannten Park-Kolonnaden.

Zu den leichten Fällen zählt der Block mit seinen fünf Gebäuden nicht. Nicht nur, weil genau unter ihm die U-Bahn-Linie 2 verläuft, sondern auch, weil sich Ernst mit dem Berliner Senat anlegte: Als Antwort auf den darniederliegenden Büromarkt wollte er die Büronutzung von 70 Prozent um die Hälfte reduzieren und dafür ein Ramada-Großhotel mit 1000 Betten sowie ein Tagungszentrum bauen. Diese Umnutzung aber hätte eine Zusammenlegung mehrerer Gebäude zu einem massiven Block und eine Überschreitung der zulässigen Bruttogeschoßfläche zur Folge gehabt. Kaum hatte der Senat eingelenkt, sprangen die Hotelbetreiber ab - das Hotel-Projekt scheint damit gestorben.

Ein munteres Spielchen treibt auch ABB selbst: Kommt die Zentrale? Kommt sie nicht? "Wir haben die Vermarktungsaktivitäten derzeit zurückgefahren", sagt der zuständige Park-Kolonnaden-Vermarkter Thomas Kubicka. Immerhin hat sich für die beiden Häuser 1 und 2, die im Jahr 2000 fertig werden sollen, bereits ein Käufer gefunden - der aber will ungenannt bleiben. Später möchte der Projektentwickler Großmieter akquirieren. Im Gespräch ist auch die Bayerische Hypo-Bank. Angestrebt sind Quadratmetermietpreise von 40 bis 50 Mark. Sehr viele Anfragen gibt es aus der Gastronomie: Es reizen die begrünten, baumbestandene Innenhöfe und der innenliegende Park.

Debis und Sony machen sich indes nicht zu Unrecht Sorgen um die Vorzeigbarkeit ihrer unmittelbaren Umgebung. Beide Firmen fordern vehement ein "repräsentatives Umfeld". Das jüngste Gezänk zwischen Senat und Debis um die Bau- und Unterhaltskosten für die Wasserflächen rund um das Piano-Ensemble sind da nur Peanuts. Mehr Kopfzerbrechen dürfte den Eigentümern die Tatsache bereiten, daß mehrere Nachbarn noch immer keine Anstalten machen, die Baufahrzeuge auffahren zu lassen.

Die Sorgenkinder sitzen dabei beileibe nicht nur am Leipziger Platz (siehe Seiten 20 und 21). Auch für das Wertheim-Areal am Lenné-Dreieck gibt es bislang noch nicht einmal einen Käufer. Seit der Karstadt-Konzern Hertie übernommen hat, sind die Pläne für ein Verwaltungshochhaus mit knapp 125 000 Quadratmetern Bruttogeschoßfläche für die Berliner Hertie-Zentrale ebenso vom Tisch wie diejenigen für ein "Kaufhaus des Ostens", das einmal auf dem alten Wertheim-Gelände am Leipziger Platz geplant war. Noch im Spätsommer 1997 äußerte Unternehmenssprecher Elmar Kratz, daß man zwar nicht wisse, was man bauen wolle, aber sicher nicht verkaufen werde. Jetzt aber ist das Grundstück doch zu haben. Einige Investoren sollen Interesse signalisiert haben, darunter auch die Hertie-Stiftung, die wiederum Karstadt-Aktionärin ist. Daß die schleppende Entwicklung auf den maroden Untergrund zurückzuführen sei, weist Kratz als Spekulation zurück.

1997
Auf dem ganzen Areal stehen schon Gebäude - die Bauten von Piano und Isozaki sind fast fertig

Der schwierige Baugrund hat jedoch auch Folgen für den von Hans Kollhoff für das private Bankhaus Delbrück entworfenen Glas-Tower. Weil sich der Bau des Regionalbahnhofes Potsdamer Platz verzögerte - zuletzt mußten im Frühjahr die Arbeiten eingestellt werden, weil der Untergrund bedrohlich in Bewegung geraten war -, ist es fraglich, ob der Grundstein noch in diesem Jahr gelegt werden kann. Bis der Turm fertiggestellt ist, müssen sich die Banker auf jeden Fall bis deutlich über die Jahrtausendwende hinaus gedulden.

Doch nicht nur wegen der staubigen Schuhe, die man sich auf dem Weg zur Arbeit wohl noch lange holen wird, gelten die Büroflächen bei manchen Beobachtern als mittelmäßig. Jedenfalls vermieten sie sich schleppender als die Entertainment- und Einzelhandelsflächen. "Debis und Sony konnten es sich leisten, hier vor allem eine Menge Geld ins Image zu stecken. Jetzt müssen sie teilweise nicht mal kostendeckend vermieten", faßt ein Insider zusammen. Diese Mutmassung weist Debis-Sprecherin Wüest von Vellberg energisch zurück. Auf Mittelmaß eingependelt hat sich allerdings das Debis-interne Szenario der zu erzielenden Preise. "Nachdem die erste Euphorie vorbei war, wurde es eben nicht mehr der best case", so die Sprecherin - aber auch nicht der worst case.

Der größte Hit auf dem Potsdamer Platz ist übrigens architektonisch nicht sonderlich beeindruckend - und die Fertigstellung des Potsdamer Platzes wird er vermutlich gar nicht erleben: die rote Info-Box. In den 30 Monaten ihres bisherigen Bestehens hat sie über vier Millionen Menschen angezogen, das sind im Schnitt 5000 Besucher pro Tag. Mittlerweile ist der Kasten auf Stelzen nicht mehr nur etwas für Technik-, sondern auch für Techno-Freaks; sogar Brautpaare können sich hier das Ja-Wort geben. Und die ersten Initiativen gegen den geplanten Abriß im Jahr 2000 haben sich bereits formiert. Zumindest bis zum Ende der Weltausstellung wird man mit dem Abriß wohl warten müssen: Die Expo 2000 in Hannover hat die Info-Box als regionales Objekt - als herausragendes Beispiel für multimedial aufbereitete Information.