Zwischen Vorsicht und Zuversicht

Die City-West muß man nicht neu erfinden. Sie hat Charme, weil man hier einkauft, Kultur konsumiert und sogar wohnen kann. Von diesem Ruf wollen Investoren mit ihren Neubauten profitieren. Mit Erfolg?

SKYLINE XV 3/98

Ein Sinnbild für die Planungen des westlichen Zentrums ist der "Wasserklops" zwischen Europa-Center und Gedächtniskirche. Lange war der Brunnen von Joachim Schmettau umstritten, erbittert lehnten die West-Berliner das "Schandwerk" ab. Erst als die Wasserhähne 1983 aufgedreht wurden, verstummte die Kritik. Ohne Scham über den Gesinnungswandel waren die früheren Skeptiker über Nacht stolz auf den neuen Treffpunkt - typisch für die West-Berliner Mentalität: Für gut befunden wird, was etwas angejahrt ist.

INNIG VERSCHRÄNKT ...
... sind Teile der Skulptur von Matschinsky-Denninghof - wie Arbeiten und Leben am Ku'damm.

Dennoch fühlt man sich rund um den Zoo, zwischen Wittenbergplatz, Wieland- und Fasanenstraße immer noch 1A. Dabei mahnen die Makler von Jones Lang Wootton (JLW), die Top-Lage rücke immer enger zusammen. So habe die Tauentzienstraße ihren Bestlagen-Status zumindest für den Büromarkt eingebüßt, sagt Klaus Krägel. Es fehle an zeitgemäß ausgestatteten Räumen. Leerstände seien die Folge.

Daß etwas getan werden muß, weiß auch Gottfried Kupsch, Verwalter des Bikini-Hauses. Sobald die Büromieten wieder anzögen, werde seine Gruppe in das Baudenkmal investieren. Statt wie einst die Kunsthalle soll hier künftig der Handel Menschen anziehen. Zudem müsse die Stadt den Autotunnel unter der Budapester Straße zuschütten, um Fußgängern den Weg zu den Kolonnaden des Bikini-Hauses zu erleichtern.

Reichlich Patina haben die Geschäftshäuser am Breitscheidplatz angesetzt. Dem Europa-Center laufen die Büromieter ebenso davon wie dem Bikini- und dem Schimmelpfeng-Haus. Zwar ist die Grundmiete günstig, aber die veraltete Haustechnik treibt die "zweite Miete" hoch. Der Denkmalschutz erschwere eine Sanierung, sagt Hans Karl Herr, Eigentümer des Schimmelpfeng-Hauses. Am liebsten würde er es abreißen und einen Neubau errichten. Charlottenburgs Baustadträtin Beate Profé hält dagegen: "Wenn man das Schimmelpfeng-Haus auf Vordermann bringt, ist es für Mieter attraktiv."

"Wir sind für jedes neue Projekt dankbar", stellt Krägel von JLW fest. Während viele alteingesessene Anlieger in der City-West angesichts der mäßigen Büronachfrage Vorsicht walten lassen, investieren finanzstarke Gruppen bereits in die Zukunft. Zu den herausragenden Vorhaben zählen die geplanten Wolkenkratzer (siehe Karte Seite 24). Bereits im Bau ist das "Neue Kranzler Eck". Das schiebt sich quer durch einen ganzen Häuserblock zwischen Ku'damm und Kantstraße. Bauherr ist die Deutsche Immobilienfonds AG (Difa). Im Herbst 2000 soll das Gebäude auf dem 20 000 Quadratmeter großen Areal öffnen. Architekt Helmut Jahn entwarf den 160 Meter breiten und 55 Meter hohen Riegel mit einem glasüberdachten Garten.

STILVOLL VOLL DESIGN
Ab 2000 erste Adresse in Sachen Design: Das Stilwerk in der Kantstraße.

Direkt gegenüber, am Ku'damm/Ecke Joachimstaler Straße, soll das Ku'damm-Eck einem weiteren, eher gedrungenen als hohen Neubau weichen: 44 Meter will Investor Hans Grothe in den Himmel bauen. Für die Architektur zeichnet das Büro von Gerkan, Marg & Partner verantwortlich. Obwohl das Haus durch sein Volumen und seine Höhe den Block sprengen wird, zählte es zu den weniger umstrittenen Vorhaben im westlichen Zentrum. Streit entfachte vor allem das "Zoofenster". Der Bezirk verweigerte dem Getränkekonzern Brau und Brunnen die Baugenehmigung. Doch bereits der damalige Bausenator Wolfgang Nagel nahm der Charlottenburger Baustadträtin Beate Profé das Verfahren aus der Hand. Jüngst erteilte Bausenator Jürgen Klemann den Vorbescheid für einen neuen Entwurf von Christoph Mäckler.

Damit ist Richard Rogers aus dem Rennen. Er hatte hier ein 85 Meter hohes Geschäftshaus vorgesehen. Doch der Bauherr überprüfte die Rentabilität auf Grundlage der inzwischen gefallenen Mieten noch einmal - und bekam vom Senat eine Ausnahmeregelung für einen nun 120 Meter hohen Bau. Kostenpunkt: 200 Millionen Mark. Nur noch acht Prozent der Fläche sind Büros, in den oberen Etagen entstehen Wohnungen, darunter findet ein Hotel Platz. Beate Profé beurteilt das Genehmigungsverfahren schlicht als "rechtswidrig", weiß aber auch, daß dem Bezirk kein Rechtsweg offensteht. Vor allem erbost die "grüne" Politikerin, daß andere Bauherren nun auf diesen Präzedenzfall verweisen können, um selbst hoch hinaus zu bauen.

Neben diesen spektakulären Großprojekten sollen noch eine Reihe kleinerer Bauvorhaben dem näheren Umfeld des Breitscheidplatzes zu neuem Glanz verhelfen. Die Dorint-Gruppe ersetzt die frühere Nobelherberge Schweizerhof in der Budapester Straße durch ein modernes Hotel. Die Unterneh-mensgruppe Investa hat sich aus dem Nachlaß der Schneider-Pleite an der Nürnberger Straße/Ecke Tauentzien bedient; das neue Warenhaus mit Büros und Wohnungen ist nahezu fertiggestellt.

"Die 1A-Lage wird sich Richtung Wittenbergplatz verlagern", so Krägel von JLW. Rund um das KaDeWe werden Altbauten modernisiert. Wenn Gebäude wie das ARAG-Haus mit moderner Technik aufwarteten, dann fänden sie ihre Mieter. Zum Gewinner avanciere aber nicht dieser Platz, sondern die Gegend zwischen Zoo, Ku'damm und Fasanenstraße. Dort steht das über 300 Millionen Mark teure Ludwig-Erhard-Haus, Spitzname "Gürteltier". Das erbauten die Industrie- und Handelskammer (IHK) und der Verein Berliner Kaufleute und Industrieller (VBKI). Sie schufen der Börse ein neues Parkett und bieten Dienstleistern sowie Verbänden nun auf 18 000 Quadratmetern Büros. Unter den 38 Meter hohen Rundbögen liegen Konferenzsäle, Shops und Ausstellungsräume.

"Neue prägende Impulse" erhofft sich die IHK auch durch Bauvorhaben in der Umgebung. Das Stilwerk zum Beispiel entsteht an der Kantstraße/Ecke Uhlandstraße, wo früher die Dresdner Bank ihren Sitz hatte. Initiator ist die Hamburger Garbe-Gruppe. "Das Stilwerk Design Center ist ein Marktplatz für Produkte der gehobenen Inneneinrichtung", so Geschäftsführer Bernhard Garbe. Auf den 21 000 Quadratmetern sollen 50 Einrichtungshäuser und Designfirmen unterkommen. Die 300-Millionen-Investition finanziert die Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds; sie verbuchte bereits mit ihrem Stilwerk in Hamburg einen großen Erfolg. "Die Nachfrage ist außergewöhnlich", sagt Makler Kupsch. Das Geheimnis des Erfolges sei der Mietermix. Betten Rutz ziehe ein und die britischen Designer Conran. "Dies wird die Kantstraße gewaltig verändern", sagt der Vermieter. Kurz vor der Jahrtausendwende soll das Haus öffnen.

DIE CITY IN ZUKUNFT
Das Neue Kranzler Eck von Helmut Jahn.

Dagegen setzt die Beko Bau und Projekt GmbH auf Wohnungen: Westcity Apart heißt das Projekt. Es bietet Wohnraum auf acht Geschossen an der Uhland-/Ecke Kantstraße. Die Entwickler hoffen auf Mieter, die in direkter Nachbarschaft von Läden, Restaurants und Kinos leben möchten. "Aktive Senioren" hat dagegen ein Gemeinschaftsunternehmen von Versicherungen im Visier und errichtet die Tertianum Residenz Berlin. Für 70 Millionen Mark entstehen altengerechte Wohnungen mit Restaurant, Sauna und Einzelpflegeangeboten. Das hat seinen Preis: 6000 bis 12 000 Mark kostet die Monatsmiete.

Urbanität schrieb sich auch die Investorengemeinschaft rund um die Hanseatica auf die Fahnen. Sie investiert 170 Millionen Mark in die "Leibniz Kolonnaden". Zwischen Leibniz- und Wielandstraße entsteht ein von Kolonnaden gesäumter Platz; er soll einen Wochenmarkt beherbergen. Die 131 Eigentumswohnungen für Preise zwischen 6000 und 8000 Mark pro Quadratmeter kämen gut an, sagt Projektleiter Christian Köhler.

Er teilt eine Beobachtung vieler Branchenkenner: Die Nachfrage kommt vor allem aus der näheren Umgebung. Der Ostteil der Stadt ist eingesessenen Kanzleien und arrivierten Beraterfirmen ebenso fremd geblieben wie den Wilmersdorfer Witwen.