City West oder City Ost?
Wettlauf um die Mieter

Der Wettlauf hat begonnen. In Konkurrenz um die erste Adresse der Metropole treten die Friedrichstraße für den Osten und der Kudamm für den Westen. Wetten werden angenommen, wer in die Gunst mietwilliger Einzelhändler und Dienstleister kommt. Der richtige Tip fällt nicht leicht: Riesenbaustellen trennen den Herausforderer noch vom Titelträger.

Freitag abend in der Friedrichstraße: Den Aktenkoffer fest im Griff hastet ein Mann dem U-Bahnschacht entgegen. Ein Pulk holländischer Schüler ordnet sich in Zweierreihen, um die schmale Holzbrücke über der aufgerissenen Straße überqueren zu können. Eine junge Frau wirft im Vorbeigehen einen flüchtigen Blick auf das Kostüm im Schaufenster der Designerboutique. Dann eilt sie weiter - im Flutlicht der Baukräne, die im nachtblauen Himmel ihre Arme lautlos kreisen lassen.

Lärm kommt aus dem Inneren der Friedrichstadtpassagen: Holzbretter krachen aufeinander, Hämmer sausen auf Stahl, Metallsägen kreischen. "Die Friedrichstraße wird der Topstandort Berlins", sagt Undine Kaufer, Berliner Geschäftsführerin von Escada. Mit Blick auf den Bauzaun vor dem Eingang ihrer Boutique fügt sie aber hinzu: "Nur dauert das sicher noch zehn Jahre." Zur Zeit kaufen die meisten Kunden in der Filiale am Kurfürstendamm ein.

Dieser Bedarf wird auch bedient: In der Friedrichstraße werden Neubauten mit über 100.000 Quadratmetern um Einzelhändler buhlen. Noch haben die Investoren für ihre Luxuspassagen nur wenige Mieter gefunden. Im Herbst nächsten Jahres soll das Modehaus "Galeries Lafayette" im Quartier 207 eröffnen. Stets von neuem auflebende Gerüchte von

einem Rückzieher der Franzosen dementiert die Kaufhauskette: "Wir werden nächstes Jahr im September mit 8000 bis 9000 Quadratmetern öffnen", sagt Bernard Hoffmann, zukünftiger Geschäftsführer.

Den bislang ersten und einzigen Mietvertrag über ganze 750 Quadratmeter im Quartier 206 hat der amerikanische Modemacher Ralph Lauren unterzeichnet - rechtzeitig zum Richtfest im Herbst. Für die Büros, die ebenfalls im nächsten Jahr fertig werden, gab es im Oktober zwischen Gendarmenmarkt und Unter den Linden noch keinen einzigen neuen Mieter. "Wir verhandeln noch", ist allenthalben zu hören. Umworben werden Banken,

Anwaltskanzleien, Wirtschaftsprüfer und Unternehmensberater, kurz, Dienstleister, die es bisher aus Prestigegründen an die besten Adressen rund um den Ku'damm zog.

"Die werden alle umziehen", prophezeit Sascha Hettrich, "am Ku'damm gibt es keine wirklich modernen Büros." Selbst das gerade eröffnete BMW-Haus oder das Kempinski-Plaza entsprächen nicht den heute üblichen internationalen Standards. Auch Jones Lang Wootton ist mit seinem Büro am Tauentzien nicht glücklich: "Wir haben keine Klimaanlage. Und die Fenster können wir nicht aufmachen, weil es zu laut ist und staubt", sagt Hettrich, der sich mit dem Gedanken trägt, nächstes Jahr in die Friedrichstraße umzuziehen.

Für die neuen Büros im Bezirk Mitte hoffen die Investoren auch auf jene Firmen, die in der Wendeeuphorie 1990 in den Ostteil der Stadt zogen. Schätzungen zufolge haben sich damals neun von zehn Unternehmen in Provisorien eingerichtet. Die dadurch entstandene, "aufgestaute Nachfrage" beziffert Eberhard von Einem, Leiter des Instituts für Stadtforschung und Strukturpolitik, mit etwa 100.000 Quadratmetern in ganz Berlin. Marktbeo-bachter gehen davon aus, daß bis zu 70 Prozent der Mieter von Provisorien im Osten ein etwaiges neues Quartier wieder in Berlin Mitte beziehen werden.

Bestätigt werden diese Erwartungen derzeit aber noch nicht: "Wir sind in die City West gezogen aus der Sorge heraus, daß die Großbaustellen für Bundestag und Regierung den Osten vom Westen abtrennen", sagt Detlef Haritz, Partner bei der Wirtschaftsberatung und Großkanzlei Pünder, Volhard, Weber & Axster (PVW). Die PVW hatte ihren Standort bisher in der City Ost am Alexanderplatz. Nach langwierigen Verhandlungen mit Anno August Jagdfeld, Bauherr vom Quartier 206, will die PVW nun 3000 Quadratmeter in der Budapester Straße anmieten, im Trigon-Haus von Groenke und Guttmann.

Doch den ersten Schritt Richtung Osten will keiner machen. Dennoch hält die Immobilienbranche mit unerschütterlichem Optimismus an ihrer eigenen Prophezeiung fest. Demnach sehen die Friedrichstraße und die historische Chaussee Unter den Linden einer glorreichen Zukunft entgegen. "Ab 1996 wird es bei den Vermietungen einen Dammbruch geben, wie ihn Europa noch nicht erlebt hat", prophezeit Makler Uwe Liljeberg. Als Beweis führt er eine lange Liste von Quadratmeterzahlen an: "8000 braucht ein Verband, 3000 eine Kanzlei, 5000 eine Bank, 6000 eine Versicherung...." - die Nachfrager stehen in den Startlöchern. Nur der Startschuß der Bundesregierung läßt auf sich warten.

Einige gute Gründe sprechen dafür, daß die fertiggestellte City Ost den Kurfürstendamm als Bürostandort Nummer Eins ablösen wird: Die hohe Qualität der Neubauten, die Nähe zur Regierung und das Flair des historischen Umfelds. Maklern zufolge sind Mieter bereit, für Büros im Osten bis zu zehn Mark mehr als am Kurfürstendamm zu zahlen, wenn die City Ost keine Baustelle mehr ist. Davon sind auch Filialisten wie Escada, Mercedes-Benz oder der Juwelier Christ überzeugt. Sie investieren schon heute in die Zukunft, auch wenn sie ihren Standort über die Einnahmen umsatzstärkerer Westfilialen subventionieren müssen.

Außerdem verfügt die City Ost über die besseren Entwicklungschancen: Während am Kurfürstendamm allenfalls "Lückenschliessungen" möglich sind, können Unternehmen im Osten große Flächen anmieten oder sie nach eigenen Wünschen selbst bebauen. Der Fernsehsender Sat1 und die Allianz Versicherung geben mittelfristig ihre Stammsitze am Zoo und am Kurfürstendamm auf, um im Ostteil der Stadt selbst zu bauen. Der Berliner Sat1-Sprecherin Kristina Faßler zufolge ist man am zukünftigen Standort in der Taubenstraße "im Zentrum des Geschehens". Das sieht der Immobiliendirektor von Elf Oil, Peter-Paul Strauß, ähnlich: "In Mitte wird das Herz von Berlin schlagen", sagt er. Der Mineralölkonzern hat seinen Hauptsitz mit 12.500 Quadratmetern ins Mosse-Zentrum verlegt.

Wenn die City Ost das Rennen machen will, dann sind erst einmal die Stadtplaner gefordert. Angesichts der bevorstehenden Fertigstellung der Friedrichstadtpassagen müssen sie der City Ost im Eiltempo kulturelles Leben einhauchen. Zum Hindernis könnten dabei die gewaltigen Flächen werden, die sich die Regierung reserviert hat. Was heute noch Brachfläche ist, kann morgen von der "Bannmeile" getroffen werden, mit der sich die Regierenden von der Öffentlichkeit abschirmen. Das Beispiel Bonn schreckt ab: Nachts und in den Legislaturpausen wird das Regierungsviertel zur Geisterstadt.

Viel zu lebendig ist es dagegen schon manchem Gewerbetreibenden am Kurfürstendamm. Nach der Wende stieg die Kriminalität auf der Bummelmeile erheblich an. Taschendiebe, Obdachlose, Hütchenspieler und Zigarettenschmuggler stören das Geschäft. Die Geschäftsführerin von Escada, Undine Kaufer, kritisiert: "Der Kudamm ist dreckig geworden. Wenn er eine gute Einkaufsstraße bleiben soll, muß einiges getan werden." Längst haben sich die Händler selbst geholfen: Am Bahnhof Zoo und am Kurfürstendamm stellen sie Mitarbeiter von privaten Wachschutzunternehmen vor die Tür, die ungebetene Gäste von den edlen Geschäften fernhalten sollen. 20.000 Mark monatlich lassen die zur Interessengemeinschaft AG City zusammengeschlossenen Ku'damm-Händler sich das kosten.

Und wie endet der Wettlauf um die erste City-Adresse der Metropole? Auf halber Strecke lag der Kurfürstendamm zwar klar in Führung, doch auf der Zielgeraden dürfte die Friedrichstraße das Rennen machen - mit einem hauchdünnen Vorsprung. Den wird sie sich erstreiten dank der über 20 Bauvorhaben, die auf den 3,2 Kilometern geplant oder bereits im Bau sind. Sie werden bei den Neuvermietungen das Zünglein an der Waage sein. Eine vernichtende Niederlage wird es für den Ku'damm deshalb nicht geben. Er wird Publikumsmagnet bleiben - nicht nur weil er ganze 200 Meter länger ist, sondern auch weil der Bestand an gut funktionierenden Renditeobjekten durch die neue Konkurrenz kaum gefährdet ist.

Der erste Wettlauf ist noch kaum entschieden, da kündigt sich bereits der Nächste an. Als erster von zwei weiteren, mächtigen Konkurrenten bereitet sich der Potsdamer Platz auf den Berliner Bau-Marathon vor, danach folgt der Alexanderplatz. Bis 1998 sollen dort über 1.000.000 Quadratmeter neue Büros, Geschäfte, Hotels entstehen - und sogar ein paar Wohnungen.