Steuerrelevante Grün-Anlage

Stefan Loipfinger entdeckt viele Vorteile und kleine Risiken beim "Wohnpark Rüdnitz-Fonds".

Ein Häuschen im Grünen - für viele Familien bleibt dies in Berlin ein nicht finanzierbarer Traum. Und so treibt es manchen Umzugswilligen hinaus aus der Stadt - in den Speckgürtel oder sogar noch weiter. Zum Beispiel nach Rüdnitz: 30 Kilometer nordöstlich von Berlin, gleich hinter Bernau gelegen. Zur Autobahn A 11 ist es nicht weit, und mit der S-Bahn braucht man rund 50 Minuten von Bernau bis Berlin-Friedrichstraße - eine für Pendler durchaus akzeptable Zeit.

Nahe dem ehemals verschlafenen Dorf entstand in den Jahren 1995 und 96 der Wohnpark Rüdnitz. Auf einem Areal von zusammen 82 600 Quadratmeter wurden 380 Wohneinheiten errichtet, verteilt auf 170 Ein- und Mehrfamilienhäuser. Im Angebot sind Ein- bis Vier-Zimmer-Wohnungen, Reihenhäuser bis Doppelhaushälften.

67 Prozent der Fläche, um genau zu sein: 55 724 Quadratmeter, hat der renommierte Bad Homburger Initiator SAB für seinen "Wohnpark Rüdnitz-Fonds" übernommen. Die Nutzfläche beträgt rund 25 750 Quadratmeter, davon entfallen rund 2612 auf vier Gewerbeeinheiten. An diesem Fonds kann sich der Anleger ab 20 000 Mark zuzüglich fünf Prozent Agio beteiligen und hat dabei die Wahl zwischen zwei Beteiligungsformen: Entweder wird er Direktkommanditist und haftet in Höhe seiner Geldeinlage, oder er wird Direktkommanditist mit höherem Risiko. Bei der zweiten Option wird eine um 30 Prozent höhere Haftung als seine tatsächliche Beteiligung in das Handelsregister eingetragen. Der Vorteil liegt in der sofortigen steuerlichen Verrechenbarkeit aller Verluste. Eine Kündigung der Anteilseigner vor dem 31. Dezember 2010 ist nicht vorgesehen.

Die Mieteinnahmen sichert der Baukonzern Wayss und Freytag AG durch einen Erstvermietungs- und Mietgarantievertrag ab - die monatliche Nettomiete steigt laut Plan von anfänglich 12 Mark auf 12,75 Mark pro Quadratmeter - ab 2001 und zehn Jahre lang. Der Kaufpreis liegt bei 3318 Mark pro Quadratmeter. Für einen Neubau ist dies ein sehr attraktiver Preis. Die so genannten weichen Kosten des Fonds - Provisionen für Käufer, Gewinne und Eigenkapitalkosten - sind in dem Preis auch schon berücksichtigt.

Die rund 100 Wohneinheiten, die nicht Gegenstand des Fonds sind, werden an Eigennutzer verkauft. Und die haben natürlich ein großes Interesse an einer guten Entwicklung der Wohnanlage. Die ersten Mieter zogen Anfang 1999 ein; knapp 60 Prozent der Fondsimmobilien sind bisher vermietet, bei den Gewerbeflächen sogar 48 Prozent. Das vielfältige Angebot der Objekte und die recht niedrigen Mietpreise sprechen zwar für Rüdnitz. Doch man darf nicht unterschätzen, dass es zahlreiche Wohnimmobilien in ähnlicher Qualität gibt, die näher an Berlin liegen. Zudem versuchen Berliner Wohnungsbaugesellschaften in jüngster Zeit mit verlockenden Angeboten, Immobilien in der Innenstadt an ihre Mieter zu verkaufen.

Die Ausschüttung von drei Prozent - eine Erhöhung ist im Prognosezeitraum nicht vorgesehen - liegt in dem für Wohnimmobilien üblichen Rahmen. Steuerlich gesehen ist der Fonds dagegen interessant, da das Verlustausgleichsverbot des Paragraphen 2b EStG hier nicht greift. Die Objekte wurden vor dem 5. März 1999 fertig gestellt und fallen somit noch unter die Übergangsregelung. So können die Anleger also weiterhin ihre Verluste aus dem Immobilienfonds mit anderen Einkunftsarten, etwa dem Einkommen aus nichtselbstständiger Arbeit, verrechnen. Insgesamt beträgt das Investitionsvolumen des "Wohnpark Rüdnitz-Fonds" 88,5 Millionen Mark. Mit 48 Prozent Fremdkapital ist die Anlage eher konservativ finanziert. Die Kreditaufnahme erfolgt allerdings in Schweizer Franken und birgt somit ein Währungsrisiko - bei günstigem Kursverlauf kann es sich aber auch positiv für den Anleger auswirken. Das Eigenkapital in Höhe von 45,7 Millionen Mark wollen die Initiatoren in drei Teilbeträgen bei den Anlegern einsammeln.

Bleibt abzuwarten, wie groß die Sehnsucht der Berliner nach einem Häuschen im Grünen tatsächlich ist. O