14. September 2000	Genossen, ran ans Kapital Stefan Loipfinger über das 5,8 Prozent rentierliche Fondsobjekt "Tautpassage Treptow". VON STEFAN LOIPFINGER Hart würden sie sein, die Folgen des Mauerfalls für den Handelsgiganten Konsum der ehemaligen DDR. Darin waren sich die Wirtschaftsexperten aus dem Westen einig ­ das Management aus dem Osten bewies jedoch das genaue Gegenteil. Als Konsumverein Berlin-Nord 1899 gegründet, zählte die Genossenschaft vor der Wende 14 000 Mitarbeiter. Sie führte über 1000 Kaufhallen, 11 Kaufhäuser und 80 Clubgaststätten. Damit erwirtschaftete sie einen Umsatz von rund drei Milliarden Mark. Nach der Wende hatten viele Deutsche aus den Neuen Ländern erst einmal die Nase voll von Halloren-Pralinen und Club-Cola. Das Volk wollte die D-Mark, um Coca Cola, Jacobs Krönung und Mon Chéri kaufen zu können. Mit dem traditionellen DDR-Warenangebot war kein Start mehr zu machen. Als das Management dies erkannte, entschloss es sich 1994 zu einem für die Branche recht spektakulären Schritt: Eine grundlegend neue Geschäftspolitik ­ statt auf Einzelhandel setzte sie auf Immobilien. Nach dieser Zäsur wurde aus dem defizitären Handelsriesen ein expandierendes Immobilienunternehmen. Der Sprung in die Marktwirtschaft war geschafft. Heute vermietet und verwaltet die Konsum Berlin nicht nur ihren Bestand an Immobilien, Grundstücken und Flächennutzungsrechten in der Hauptstadt, sondern sie entwickelt auch eigene Projekte und modernisiert Altbauten. Ein weiterer Schritt erfolgte nun mit der Lancierung des Konsum Fonds 1. Die Anleger investieren ihr Kapital in ein Einkaufs- und Dienstleistungszentrum in Treptow, im Südosten Berlins. Einst zweitgrößter Industriebezirk der DDR, orientierte sich der Bezirk nach der Wende wirtschaftlich neu. Seit einigen Jahren entsteht hier einer der modernsten Technologieparks Europas. Das Fondsobjekt liegt direkt an der S-Bahn Station Grünau. An der Stelle einer Kaufhalle im DDR-Schick eröffnete Ende 1999 eine moderne Ladenpassage. Das Areal bietet rund 4000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche und knapp 800 Quadratmeter Büroräume. Der Konsum Fonds 1 ist das einzige Nahversorgungszentrum für die rund 12 000 Einwohner in der Umgebung ­ das erklärt, warum die Flächen bereits zu 92 Prozent vermietet sind. Ein weiterer Grund: Die S-Bahn hält vor der Tür, die große Zahl der Fahrgäste ist ein zusätzliches Potenzial an Kunden für die Einzelhändler. Vielleicht sind deshalb im Erdgeschoss sogar alle 24 Ladeneinheiten vergeben. In puncto Vermietung ist der Anleger aber ohnedies auf der sicheren Seite. Sein Fonds verfügt nämlich über einen 20 Jahre laufenden Generalmietvertrag mit der Konsumgenossenschaft selbst. Sie garantiert die Einnahmen in dieser Zeit. Zudem übernimmt die Genossenschaft alle Kosten, die bei der Bewirtschaftung des Areals entstehen. Da das Eigenkapital des Fonds ­ es hat ein Volumen von 14 Millionen Euro ­ auch im Kreise der rund 190 000 Genossenschaftsmitglieder platziert wird, gingen die Initiatoren vorsichtig vor: Garantien sichern die Konstruktion ab, und jeder Gesellschafter hat ein "Andienungsrecht". Das heißt, er kann seinen Anteil nach 19 Jahren zu 110 Prozent des Nominalwertes zurückgeben. Die Genossenschaftsmitglieder profitieren sogar von noch größerer Fungibilität: Benötigen sie ihr Geld vor Ablauf der Fondszeit, dann garantiert ihnen die Konsumgenossenschaft ab 2005 einen Mindesterlös von 90 Prozent des Nominalwertes. Einen Nachteil bringt die Fungibilitätsgarantie aber mit sich: Der Initiator muss die steuerliche Verlustquote mit 1,1 Prozent für 2000 sehr gering halten. Ansonsten drohte dem Fonds der steuerliche Knock-out ­ dass der Fiskus ihn zu Liebhaberei erklärt. Über die mangelnden Steuervorteile dürfte so manchen Anleger die ordentliche Ausschüttung indes hinwegtrösten: Von 5,8 Prozent soll sie bis auf 9 Prozent im Jahr 2019 steigen. Und trotz guter Kapitalrendite ist etwas "Sozialismus" im Spiel geblieben: Eröffnet nämlich ein von Konsum sanierter Supermarkt, sind die Genossenschaftsmitglieder dazu angehalten, dort fleißig einzukaufen. Auf diese Weise tun sie was für ihre Dividenden ­ denn so floriert die Tautpassage.
	Biederkeit und Eis am Stiel Arnt Cobbers über gut gemeinten Expressionismus und Stoffe für Kinderzimmer. VON ARNT COBBERS Der arme, arme Bruno Taut! Da schrieb er mit einem expressionistischen Glas-Ei Architekturgeschichte, entwarf fantastische Pläne zur Verschönerung der Alpengipfel und schuf mit der Britzer Hufeisensiedlung das bedeutendste Manifest genossenschaftlichen Bauens. Auch bei schlichtester und kostengünstigster Bauweise verlor er niemals sein enormes Gespür für Details. Und die Farbe entdeckte Taut ­ wie kaum ein zweiter Baumeister der klassischen Moderne ­ als bedeutsames Stilmittel. Und nun dies! "Tautpassage" heißt das "Einkaufs- und Dienstleistungszentrum", das die Konsum KIB Investitions- und Beteiligungs GmbH direkt am S-Bahnhof Grünau an der Bruno-Taut-Straße errichten ließ. Sicherlich ­ für hastige Käufer, Solariumsbesucher, Eishungrige und Sparkassenkunden erfüllt der Bau seinen Zweck vollauf. Doch wer von Architektur mehr erwartet als nur die kostengünstige Befriedigung funktionaler Notwendigkeiten unter Einhaltung aller Bauvorschriften, dem kann der selige Bruno Taut wirklich nur noch Leid tun. Eine derart banale Architektur hat er als Namenspatron nun wirklich nicht verdient. Dabei ist die Tautpassage nicht schlechter als unzählige andere Einkaufszentren. Die Architekten haben sich sogar etwas Besonderes einfallen lassen. Sie steigerten die Baumassen subtil zum Haupteingang hin, der sich an der Spitze des dreieckigen Grundrisses befindet. Doch was als expressionistische Geste gedacht ist, verliert leider seine Wirkung in gediegener Biederkeit. Das Aufregendste am ganzen Komplex ist immer noch das Logo: vier gezackte Buchstaben (TAUT) und vier kleine bunte geometrische Förmchen, die in eine schwungvolle grüne Linie eingebunden sind. 4840 Quadratmeter Nutzfläche nennt der dicke Prospekt des Konsumfonds. Die Architektur würdigt er bezeichnenderweise kaum eines Wortes: In dem zweigeschossigen, im Grundriss grob dreieckigen Komplex finden 24 "Mieteinheiten" für Einzelhandel, Fachgeschäfte und eine Sparkassenfiliale Platz. Im Obergeschoss sind zur Straße hin Büros untergebracht, nach hinten ist die Fläche als Parkdeck mit 120 Stellplätzen genutzt. Nicht ganz symmetrisch erstrecken sich die blassrot gestrichenen Putzfassaden zu beiden Seiten des glasgefassten Haupteingangs. Sie sind klassisch dreigeteilt und postmodern aufgewertet: Die Wandfelder zwischen den Schaufenstern und neben dem Eingang sind nach barockem Vorbild rustiziert, also mit tiefen Fugen versehen, und nach oben durch ein breit vorkragendes Gesims abgeschlossen. Über jedem Fenster leuchtet die passende Reklame. Und darüber wiederum ­ sauber zu Dreiergruppen zusammengefasst ­ einfach in den Putz eingeschnittene stehende Fenster. Nur jeweils einmal wird die lange, monotone Reihung durch tiefer reichende Fenster durchbrochen. Oben hat man auf ein Gesims verzichtet und sich als Fassadenabschluss für eine Metallkante entschieden. Dachaufbauten mit Logo und Fahnen zu beiden Seiten des Haupteingangs schaffen eine Art Torsituation. "Mitnehmen! Überraschen!" steht gleich neben dem Haupteingang an einem Schaufenster. Doch das ist nur Reklame für die Eisbecher, mit denen man seinen Lieben daheim eine Freude machen soll. Ins Innere der Tautpassage braucht man niemanden mitzunehmen. Überraschungen bleiben beim musikberieselten Flanieren durch die Einkaufspassage aus. Das Herz der Anlage bildet ein kleiner "Marktplatz", ein Atrium mit aufgefaltetem Glasdach. Unter den Aufgang zum Parkdeck ist die ­ man glaubt es kaum ­ "Taut-Bar" eingekeilt. Blassfarbene Sitzgelegenheiten, bezogen mit Stoffen wie aus Kinderzimmern, gruppieren sich hübsch artig um die Theke herum. Die Wandfelder sind zartgelb gestrichen und weiß umrahmt, die Freipfeiler rot, die Halbpfeiler gelb gestrichen. Etwas Pfiff bieten einzig die Beleuchtungskörper. Sie sind fächerförmig wie High-End-Lautsprecher gespreizt und verströmen nach oben angenehme Tageshelle. Vom zentralen Platz aus führen drei Gänge wieder hinaus ins Freie ­ einer merkwürdigerweise direkt durchs Foyer der Sparkasse. Draußen indessen erwartet den Flaneur die etwas klobige, aber durchaus gelungene Sandsteinfigur einer Frau mit Einkaufskorb. Die Begrünung wird in Zukunft sicher noch üppigere Formen annehmen. Doch auf den Metallbänken lässt es sich schon heute angenehm sitzen. Und die Eisbecher: wirklich lecker! Nur die Sache mit dem Bruno Taut können wir nicht so ganz verwinden.
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