Anlegen in fünf Sterne

Stefan Loipfinger über ein Modell zur Steuersenkung für Liebhaber teurer Hotels.

Berlin ist Trumpf. Stars und Sternchen, Macher und Manager aus Kultur und Wirtschaft zieht es magisch in die neue Hauptstadt. Und weil die Hautevolee ihre Häupter gerne nobel bettet, haben Berliner Luxushotels neuerdings Hochkonjunktur.

Eine besonders feine Adresse ist das 1996 erbaute Fünf-Sterne-Hotel Four Seasons der gleichnamigen kanadischen Kette. Sie betreibt 48 Hotels der Luxusklasse in über 20 Ländern. Zu den Flaggschiffen der börsennotierten Aktiengesellschaft gehören die Häuser in Paris, London und natürlich jenes in der Berliner Charlottenstraße. Die Ausstattung - sie reicht von ausgewählten Antiquitäten bis zu Sammlerstücken der bildenden Künste - und vorzüglicher Service gehören zu den Aushängeschildern der Hotelgruppe.

Die Immobilie des Four Seasons Hotels Berlin mit seinen 204 Suiten auf acht Etagen hat jüngst den Besitzer gewechselt: Die Münchner Hypo Vereinsbank war federführend beim Verkauf des Hauses mit dem renommierten Mieter an die Hamburgische Capital Grundbesitz und Anlage GmbH (HGA). Diese bietet das Luxushotel neuerdings in einem geschlossenen Immobilienfonds "HGA/Berlin Mitte Fonds III" zur Beteiligung an. Anleger sollen insgesamt 118,5 Millionen Mark Eigenkapital einbringen, wobei sie mindestens 50 000 Mark einzahlen müssen.

Mit 60 Prozent Eigenkapital an dem insgesamt 196 Millionen Mark teuren Fonds ist die Anlage durch den Einsatz von recht wenig Fremdkapital solide. Allerdings sind die Prognosen über die Auslastung des Hauses sowie die Zimmerpreise optimistisch. Bis zum Jahr 2003 soll das Berliner Hotel jeden Tag im Schnitt zu 75 Prozent ausgebucht sein.

Gelingt dies nicht, muss das den Anleger nicht stören, so lange die Betreibergesellschaft ihr Mindestnutzungsentgelt pünktlich bezahlt. Die Bonität der Four-Seasons-Gruppe und deren Managementerfahrung soll schlechtere Auslastungszahlen auffangen. Dank einer selbstschuldnerischen Bürgschaft der Muttergesellschaft in Höhe von 21 Millionen Mark sind auch größere Defizite aus dem Hotelbetrieb abgesichert. Deshalb ist die Ausschüttungsprognose von 4,5 Prozent im Jahr 2002, die bis 2028 auf 6,5 Prozent steigen soll, durchaus realistisch kalkuliert.

Zu den weniger günstigen Fondskriterien zählt, dass die Miete auf bis zu fünfzig Jahre zuzüglich Inflationsausgleich festgeschrieben werden kann. Auch der relativ hohe Einkaufswert ist zu bedenken. Doch steuerlich bietet der Fonds attraktive Vorteile: Die anfängliche Verlustzuweisung beträgt über 90 Prozent des eingesetzten Kapitals. Da der Fonds das Objekt vor dem 5. März 1999 erwarb, greift noch die Übergangsregelung nach Paragraf 52 Absatz 4 EStG, und dies schützt vor dem Verlustverrechnungsverbot. Hinsichtlich der Ausschüttung steht der Fonds wegen der recht hoch geschätzten künftigen Umsatzzahlen auf etwas wackligen Beinen. Auf der anderen Seite verzeichnet Berlin jedoch in den letzten zwei Jahren Rekordzahlen bei den gebuchten Übernachtungen: 9,5 Millionen registrierte Besucher waren es im Jahr 1999. Setzt sich dieser Trend fort, wären höhere Zimmerpreise die Folge. Ob das Four Seasons aber im Jahr 2003 einen durchschnittlichen Zimmerpreis von 515 Mark erzielen kann - wo es heute nur 382 Mark sind - und gleichzeitig seine Auslastung auf 75 Prozent steigern kann, ist ungewiss.

Richtig ist jedenfalls, dass das Four Seasons zu den drei Top-Hotels in bester Lage Berlins gehört. Und der größte Anreiz, sich an diesem Fonds zu beteiligen, dürfte die Möglichkeit sein, noch Steuervorteile der Sonder-Abschreibung Ost zu nutzen. Will der Anleger das, so muss er sich schnell entscheiden: Die Beitrittsfrist endet am 31. Dezember 2000.

Diskretion garantiert

Arnt Cobbers über äußerliche Bescheidenheit und innere Werte des Hotels Four Seasons

Fassade des Blocks unaufdringlich gestaltet: selbstbewusst, aber mit noblem Understatement. Ein bescheidener Auftritt galt immer schon als Ausdruck von Noblesse, und diese bietet das Hotel Four Seasons in der Charlottenstraße. In bester Lage, mit Blick auf den Französischen Dom und das Schauspielhaus, empfängt seit 1996 der erste deutsche Ableger der kanadischen Hotelkette seine internationalen Gäste.

Eleganz und höchste architektonische Sorgfalt prägen das Erscheinungsbild. Acht Geschosse aus sandsteinfarbenem Travertin erheben sich über dem dunkelgrünen, polierten Sockel aus Serpentin. Die beiden obersten Stockwerke sind gestaffelt zurückgesetzt und haben umlaufende Balkone. Luftige Brüstungen vor französischen Balkonen gliedern die lange Vorderfront: Sie ziehen sich ab dem zweiten Stockwerk um die beiden Eckpartien und betonen so die acht Mittelachsen. Ein breites Glasdach beschirmt den unaufdringlichen Eingang. An dieser Stelle ist die Wand leicht zurückgesetzt, ein feiner Silberstreif durchzieht die Eingangsnische in Höhe des Türstocks. Je eine glänzend polierte Säule steht rechts und links der Drehtür, vor der ein livrierter Page die Gäste in Empfang nimmt.

Auf die Publizität eines Hotels Adlon ist man im Four Seasons nicht neidisch. Warum auch, wenn die Auslastung stimmt. Man lebt von Mund-zu-Mund-Propaganda und der Anteil der Stammgäste ist hoch. Während sich die Konkurrenz mit prominenten Gästen schmückt, schweigt man im Four Seasons. "Diskretion ist unsere oberste Priorität", sagt Sales Manager Hannes Borchers und macht eine Ausnahme: "Dass Michael Jackson bei uns gewohnt hat, darf ich zugeben. Schließlich hat er ja vom Balkon aus seinen Fans zugewunken." Die bis zu 220 Quadratmeter großen Premiersuiten sind leider belegt, als Borchers durch das Haus führt. Doch auch in den 40 Quadratmeter großen Standardzimmern und den mindestens 65 Quadratmeter großen "kleinen" Suiten dürfte es der Gast des Hauses eine Weile aushalten können.

Wer durch den schlicht-modernen Eingang ins Innere tritt, ist überrascht. Als "Liebe zum Detail" definiert Borchers den speziellen Four-Seasons-Stil und wehrt sich vehement gegen den Eindruck, das neohistorische Ambiente mit Kassettendecken, Wandvertäfelungen, Neobarock-Kandelabern und Empire-Mobiliar sei globalisierter Standard. "Ob Paris, New York oder Prag, jedes Haus sieht ganz anders aus." Für die Inneneinrichtung war Frank Nicholson zuständig, der Hausdesigner der Four-Seasons-Kette. Bis auf einige europäische Antiquitäten stammen alle Einrichtungsstücke aus Kanada.

Was der Hotelprospekt als "zeitlos klassische Eleganz" rühmt, könnte man mit gleichem Recht als unhistorischen, globalisierten Mischmasch kritisieren. Der allerdings ist mit Geschmack zusammengestellt. Gedeckte Farben beherrschen die Atmosphäre. Die Wände sind holzvertäfelt oder mit Marmor verkleidet, die Decken mit Stuckbordüren behängt und im Hintergrund rieselt dezent klassische Musik. Es ist ein von weltläufiger Gediegenheit und warmem Luxus bestimmter Stil, der die überschaubar proportionierten Räumlichkeiten der Lobby, der Bar und der Konferenzräume prägt. In den 162 Hotelzimmern und den 42 Suiten bestimmen warme Wand- und Teppichfarben, geblümte Vorhänge und schwere Polstersessel das Bild. An den Wänden hängt erlesene Druckgrafik, die großzügig geschnittenen Bäder sind elegant mit Marmor verkleidet.

Vom Genius Loci ist wenig zu spüren, und das, obwohl sich das Four Seasons an historischem Ort befindet. Lediglich der Name des "Salons Langhans" erinnert an den berühmten Architekten des Brandenburger Tores, der an dieser Stelle, in der Charlottenstraße 48, wohnte. Ein Haus weiter befand sich einstmals das legendäre Weinhaus Lutter & Wegner. Mit dem Hotelbau ist dem Architekten Paul Kleihues zumindest äußerlich ein würdiger Nachfolger geglückt.