Denkmalfonds - zum Dritten

Stefan Loipfinger über den dritten Fonds zur Sanierung des Baudenkmals Karl-Marx-Allee

Bereits die SKYLINE IV von 1995 berichtete von einem Denkmalfonds in der Karl-Marx-Allee. Das Hauptmotiv vieler Anleger, ihr Geld dem Depfa-Fonds Nummer 2 anzuvertrauen, war der mit der Anlage verbundene Steuervorteil: Durch die Super-Afa bot der Fonds eine steuerliche Verlustzuweisung von 140 Prozent. Wer in der höchsten Steuerklasse war und 100 000 Mark (zuzüglich fünf Prozent Agio) zeichnete, zahlte nur 30 000 Mark Bares - den Rest erließ der Fiskus dem Anleger von der Steuerschuld. Das zog. In wenigen Wochen waren alle Anteile verkauft.

Heute, vier Jahre später, ist die Situation ähnlich: Die Wert-Konzept Beratungs- und Vermittlungsgesellschaft für Finanzierungen und Vermögensanlagen mbH bietet Anlegern das "Haus E-Süd" aus der Karl-Marx-Allee an. Wieder sind Steuervorteile das Verkaufsargument Nummer eins. Doch das dürfte heute noch besser ziehen als damals, denn es gibt nur noch wenig Angebote mit derart hohen Steuervorteilen, seit der neue Paragraph 2b Einkommensteuergesetz gilt.

Auch schraubte die Wert-Konzept die steuerlichen Verluste durch eine höhere Aufnahme von Fremdkapital zusätzlich in die Höhe: Auf 384 Prozent kumulieren sich in 20 Jahren die Verluste aus Vermietung und Verpachtung. Die Steuererstattungen sind die schöne Seite der Medaille. Die Kehrseite der hohen Kredite sind Zinsen und Tilgungen. Diese Kosten sind nicht durch Mieteinnahmen zu decken. Für die Anleger bedeutet das aber, sie müssen die regelmäßigen Unterdeckungen ausgleichen. Wer viel verdient und entsprechend hohe Steuern zahlt, kann diese Unkosten in den ersten zehn Jahren problemlos aus den erstatteten Abgaben bestreiten. Ab 2009 ist dies aber nicht mehr möglich. Von da an sinken die Verluste aus Vermietung und Verpachtung, da die Modernisierungskosten dann abgeschrieben sind.

Die zweite Gefahr für die Liquidität der Anleger sind die Kapitalmarktzinsen. Sie sind heute günstig, und die Initiatoren senken sie zusätzlich durch ein zehnprozentiges Damnum; diese Zinsvorauszahlung erhöht den Kredit. Das böse Ende folgt nach zehn Jahren, weil die Zinsen dann kaum noch so günstig sein dürften wie heute. So rechnet der Anbieter von da an mit siebeneinhalb Prozent; das macht sich deutlich bemerkbar durch höhere Zinsausgaben. Eine konservative Betrachtung hätte einen Zinsssatz von acht Prozent angesetzt, da dies dem langjährigem Durchschnitt entspricht. Dann fallen die vom Anleger zu schließenden Unterdeckungen aber noch höher aus. Wie dramatisch sich die hohen Zinsen auswirken, ist an der Restschuld ersichtlich: 2009 ist jeder Quadratmeter der Immobilie noch mit 3150 Mark beliehen.

Interessant ist ein Vergleich zwischen dem Denkmalfonds der Depfa 1995 und der Wert-Konzept 1999 in einem weiteren Punkt. Die Anleger zahlten 1994 in der Hochphase des Immobilienmarktes pro Quadratmeter Altbausubstanz mit Grundstücksanteil rund 400 Mark. Heute verlangt die Wert-Konzept über 1200 Mark. Dabei handelt es sich nur um die Kosten für Grundstück und Altbausubstanz pro Quadratmeter Wohnfläche. Für die Modernisierung zahlen Anleger 2170 Mark pro Quadratmeter. Auch hier war die Depfa mit 1880 Mark günstiger. Bei einer Ertragswertbetrachtung ist der Vergleich noch aussagekräftiger: Anleger zahlen bei der Wert-Konzept das 33fache der Jahresmiete. Vor fünf Jahren hätten sie das Objekt für das 17fache bekommen, da das Förderprogramm "Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum" Aufwendungszuschüsse von anfangs 8,64 Mark pro Quadratmeter gewährte.

Bilanz. Die besten Ertragschancen haben Anleger beim Denkmalfonds Nummer 1 von 1994. Etwas schlechter war 1995 der Denkmalfonds 2. Am ungünstigsten schneidet der Fonds der Wert-Konzept ab. Doch der ist als Einziger heute noch am Markt.

Zeitgemäß unzeitgemäß

Arnt Cobbers über einen Altbau, der dem Ruf nach historisierender Restauration zuvorkam

die Bauten der Karl-Marx-Allee schlichtweg vergammelt aus. Und die Forderungen aus dem Westteil der wiedervereinigten Stadt, die sozialistische Magistrale einfach abzureißen, trafen auf manch offenes Ohr. Dass es nicht soweit kam, ist ein Glücksfall.

Die Historie. Den fast zwei Kilometer langen Abschnitt zwischen Straußberger Platz und Frankfurter Tor hatte der Krieg weitgehend zerstört. Und das bot dem jungen ostdeutschen Staat die Gelegenheit, sich mit einer repräsentativen Prachtstraße nach sowjetischem Vorbild angemessen darzustellen. So schrieb die Partei 1951 einen nationalen städtebaulichen Wettbewerb aus; zum Sieger kürte das Gremium überraschend den jungen Egon Hartmann. Die endgültige Form der Allee jedoch entwickelte das Kollektiv aller Preisträger, die auch die einzelnen Baublöcke entwarfen.

Ganz bewusst bezogen die Planer der Stalinallee - wie die Straße bei ihrer Errichtung hieß - Stellung gegen die funktionalistische Moderne. Aus der wohl berechtigten Überlegung heraus, dass die Moderne eher Streitobjekt als verbindendes Element sei. Die klassizistischen Formen dagegen waren dem Volk vertraut, sie wurden akzeptiert als Ausdruck der "nationalen Tradition" - und auf die kam es ja auch an.

Als eines der ersten Häuser stellten Arbeiter den Block E-Süd nach Plänen von Hanns Hopp fertig. Im März 1952 lag der Entwurf vor, im Juni feierten die Kollektive bereits Richtfest - und arbeiteten den Herbst über mit Hochdruck weiter. Die Gefahr, dass sich die bei kalter Witterung aufgetragenen Meißner Keramikplatten bald wieder lösen könnten, nahmen die Verantwortlichen in Kauf.

Ende des Jahres 1952 bezogen die ersten Mieter ihre kleinen, aber gut geschnittenen und ausgestatteten Wohnungen. Das hohe Tempo hatte aber seinen Preis: Von Beginn an hatten die Bewohner mit undichten Dächern, Ausfällen im Heizungssystem, mit vom Rost gefärbtem Wasser und herabfallenden Keramikplatten zu kämpfen.

Dennoch ist der Block E-Süd zweifellos einer der stärksten Bauten des gesamten Straßenzuges. Ausgewogen ist der sieben- bis neungeschossige Baukörper gelagert, effektvoll zur 16-achsigen Mitte hin gesteigert. Vor- und Rücksprünge der einzelnen Bauteile und der Verzicht auf durchlaufende Horizontalen nehmen dem Steingebirge die Schwere. Die Fassade ist ganz auf die Frontalsicht berechnet; und da findet sich alles, was des Traditionalisten Herz begehrt: Rustika, Pilaster und Gesimse, Ornamentbänder, übergiebelte Erker auf Konsolen und Loggien mit eingestellten Säulen. Der Weg in die beiden Eckrisalite führt gar durch dorische Portikus.

Heute, da der Ruf nach "klassizistischer Formensprache" laut wird und die Sehnsucht nach Ornamenten wächst, wirkt die unbestrittene architektonische Qualität der Karl-Marx-Allee sogar fast wieder aktuell.

Problematisch ist allerdings die Größe der meisten Bauten. Das gilt auch für den Block E-Süd. Nur zwei kleine Durchgänge führen von der Allee ins "Hinterland", in dem durchgrünte Zeilenbauten fast vorstädtisches Flair verströmen. Zum Vorbild für Stadtplaner heute taugt die Karl-Marx-Allee also

sicherlich nicht.

Dennoch: Anders als die "Stadtlandschaften" der Moderne schafft die Allee eine urbane Verdichtung und setzt zugleich markante Akzente im Stadtgefüge. Ladengeschäfte haben die Sockelzone inzwischen wieder belebt, sodass die Magistrale vielleicht bald wieder ihre zentrale Funktion für den Bezirk zurückgewinnen kann.

Und, wer weiß, wenn ein exorbitanter Benzinpreis die Autoflotte der Deutschen eines Tages weitgehend lahm legen sollte, dann könnte es längs der sechsspurigen Ausfallstraße richtig heimelig werden.