Doppelkritik
	06.02.2012

Stars statt Rentner

Der wundersame Wandel einer Seniorenresidenz zum Suiten-Hotel. Von Stefan Loipfinger

Die Realität gibt Immobilienentwicklern oft genug schwere Brocken zu verdauen. Ein Beispiel dafür ist die von der Unternehmensgruppe Prinz zu Hohenlohe-Jagstberg & Banghard geplante Luxus-Seniorenresidenz in der Wilhelmstraße 72. Sie grenzt an das Hotel Adlon und sollte nur vom Feinsten sein ­ passend zur illustren Adresse am Brandenburger Tor. Doch über das Rohbaustadium kam das Projekt nicht hinaus.

Von der Luxusruine zum Luxushotel

Zwar gab es bereits einen Mieter, doch der ging konkurs. Eine Luxusruine stand in Berlins teuerster Lage. Die wenigen bis dahin geworbenen Anleger zitterten um ihr Geld ­ grundlos. Angesicht der exklusiven Adresse gab es nämlich reichlich Interessenten für den Rohbau: das Hotel Adlon zum Beispiel. Für Fondsinitiator Egon Banghard wäre dies ein guter Käufer gewesen, denn Kempinski betreibt das Luxushotel mit Erfolg. Doch da stellte sich ein Großanleger quer: Er wollte mehr Geld sehen.
Eine neue Idee musste her. Von der geplanten Seniorenresidenz, in der Presse mangels Pflegeeinrichtungen oft als luxuriöses Boarding House umschrieben, war der gedankliche Schritt zum Suiten-Hotel nicht weit ­ und wieder sollte alles auf höchstem Niveau sein. Suiten-Hotels sind in angelsächsischen Ländern üblich, Langzeitgäste nutzen sie gerne. Hierzulande sind sie ein ziemliches Novum. Deshalb mangelt es an Vergleichszahlen.
Und im Fall des Banghard-Projektes war der gute Rat ­ mit Blick auf die ausgeprägte Kostenstruktur des neuen Angebots ­ teuer. In die Höhe kletterte das Investitionsvolumen des Eigenkapitalfonds "Embassy Suites": von 78,9 auf 125 Millionen Mark. 15 Millionen Mark davon will die Gründungsgesellschafterin, die Prinz zu Hohenlohe-Jagstberg & Banghard Beratungs GmbH & Co. Vermittlungs KG, als Abfindung. Ferner schlagen 8,7 Millionen Mark Pre-Opening-Kosten zu Buche. Das ist ein mehr als üppiger Betrag für das mit 52 Suiten ­ alle zwischen 30 und 100 Quadratmeter groß ­ eher kleine Hotel.

18 Millionen für "Funktionsträger"

Wofür der Anleger Funktionsträgergebühren von 18 Millionen Mark zahlen soll, verschweigt der Initiator im vage gehaltenen Fondsprospekt. 18 Millionen, das entspricht dem Kaufpreis des Grundstücks! Einsparen wollen die Planer dagegen bei Instandhaltungsrücklagen für Dach und Fach sowie Fassade. Fallen Kosten an, dann gehen sie zu Lasten der Liquiditätsreserve. Nur: Im Jahr 2002 sollte besser kein Schaden eintreten, denn da soll die Reserve zum Großteil an die Altgesellschafter ausgeschüttet werden. Angesichts aufgeblähter Gebühren verwundern auch großzügige Gebäudekosten von 49 Millionen nicht. Bei 4915 Quadratmetern Nutzfläche entspricht dies rund 10 000 Mark pro Quadratmeter. Dagegen muten die acht Millionen Mark für die luxuriöse Ausstattung im Gebäudeinneren geradezu bescheiden an.
Fragwürdig erscheint auch die Ertragsprognose: Sie geht von einer Belegung von 70 bis 75 Prozent aus, obwohl die Suiten 480 bis 980 Mark kosten. Monatlich zahlt der Langzeitgast also 14 400 bis knapp 30 000 Mark. Dafür lebt er in einem Haus ohne Restaurant, statt dessen gibt es eine Weinstube mit Gastronomie. Ob das übrige Angebot ­ Besprechungsräume, Pianobar, Embassyclub mit Web-Cam-Kontrolle für vertrauliche Treffen ­ der Zielgruppe hochrangiger Diplomaten sowie Film- und Fernsehstars genügt?
Die Pächterin wirdÕs schon richten: Das ist die Domicura Seniorenresidenzen Beratungs- und Beteiligungs AG ­ mit Egon Banghard als Teilhaber. Sie hat jedenfalls einen Vertrag über 15 Jahre. Dem Namen nach zu urteilen, unterscheidet der Betreiber also nicht groß zwischen Seniorenresidenz und Luxus-Suiten-Hotel. Immerhin gewann er mit dem geschäftsführenden Gesellschafter des Münchner Stollberg Plaza einen erfahrenen Hotelkenner ­ aber nur in Teilzeit, seine Tätigkeit in München lässt nicht mehr zu. Übrigens, für das Stollberg Plaza, nahe der noblen Maximilianstraße, zahlt der Gast trotz vergleichbar exklusiver Ausstattung "nur" 380 Mark pro Nacht für eine 90-Quadratmeter-Suite ­ Dachterrasse inklusive.
Ähnlich "niedrige" Zimmerpreise sind für das Banghard-Hotel nicht drin: Das Haus muss eine Nettomiete von 6,55 Millionen Mark erwirtschaften. Das ergibt bei der angesetzten Belegungsquote von 70 Prozent einen Tagessatz im Schnitt von 493 Mark pro Suite ­ nur für die Pachtzahlungen. Woher das Geld für die sonstigen Hotelkosten kommen soll, ist der Sparte Wunder zuzuordnen.

Im Schatten des Adlon
Arnt Cobbers und Ina Sinterhauf über die bauliche Realität der "Embassy Suites"